[怎样贷款买房]【贷款买房必须知道的那些事 不做按揭“小菜鸟”】

经济的发展带来了楼市的繁荣，而按揭贷款的出现，让越来越多的市民实现了自己的买房梦。但是，按揭贷款过程中需要注意什么，提供什么资料，恐怕很多人都是一头雾水。

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别怕，小编已经帮你搜罗好了！下面，跟小编一起来看看，按揭贷款买房有什么需要注意的！

一、莫让“首付”坑了你

首套房首付20%，非首套30%，你以为这就完了？其实还有这七项费用在等着你！

1、契税：对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，首套按1.5%的税率征收契税，非首套按2%的税率征收。

2、银行按揭费用：

a.登记费：80元/户 b.权证印花税：5元/户

c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1-5年为0.07%，6-10年为0.06%，11-15年为0.055%，16-20年为0.05%，20年以上为0.045%)

3、印花税：在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。

4、专项维修基金：购房款的2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是：

a.不含电梯：总房款×2% b.含电梯：总房款×3%

5、物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。

6、产权登记费：80元/套，产权登记费就是办理房产证的费用。

7、交易手续费：住宅为建筑面积×3元/㎡

二、小心跑断腿 这些资料要带全

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买房办贷款你有没有被各种证明绕晕的经历？数次奔波不说，结果还办不下来。由于体制问题，我国买房贷款办理流程相对复杂，需要准备很多材料和证明，快来看看你要准备啥？

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。 2、购房协议书正本（即合同）或者房产证。 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。 5、开发商的收款帐号1份。

6、学历证明（少数银行需要，如农行）

三、等额本金和等额本息究竟差多少

无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。

等额本息的特点：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年轻人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

这么说好像太抽象了，那么我们来举个栗子吧。假设贷款总额为60万，贷款年限为30年，年利率4.9%：

每个月的固定还款额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]/（1+月利率）还款月数-1]

等额本息的月固定还款额为3184.36元，总还款额为1146369.72元，需支付的总利息为546369.72元 等额本金的特点：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

同样以60万为例，贷款年限30年，年利率为4.9%：

每个月本金还款额=60万÷360个月=1666.67元

第一个月的利率算法为：60万×4.9%÷12=2450元，因此第一个月还款额为1666.67+2450=4116.67元。

第二个月的利率算法为：（60万-1666.67）×4.9%÷12=2443.2元，第二个月还款额为1667+2443.2=4109.86元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少

等额本金还款总额为1042225元，支付总利息为442225元。

如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。

当然，如果你有提前还款的计划，等额本金是一种比较好的贷款方式，因为等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多，而在等额本息的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还