[高额贷款]3·15关注｜二手房虚报交易价获取高额贷款，赚了还是亏了？

虚报二手房交易价格获取高额贷款，出现纠纷怎么办？在另一方不知情的状况下偷偷出售夫妻共有房产，要承担怎样的责任？楼龄问题可能影响贷款额度，事先要做好哪些准备工作？近日，广州市房地产中介协会通报了去年消费者在二手房交易中出现的典型纠纷案例。由于二手房租售多通过中介方促成，今年“3·15”消费者维权日，二手房租售的中介服务也成为关注点之一。

广州市房地产中介协会发布的分析报告指出，协会2018年共受理消费者投诉中介的案件78宗，全年投诉量约占年中介促成存量房交易总量的0.9‰，较前两年有明显下降。其中，针对中介服务的投诉占比超过了六成。

消费者投诉中介的案件主要可分为以下四种情形：

一、认为中介机构未尽谨慎审查义务或，隐瞒房屋情况等（共24宗）。包括：认为中介未审查业主代理人处分权，隐瞒如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、学位被占用、房屋存在违章建筑、真实交易价格等房屋信息。

二、认为中介机构违反限售、限购、限贷等政策提供中介服务（共12宗）。如：未审查或明知买方无购房资格、零首付或首付不足三成、协助或诱导当事人提供虚假购房证明材料等。

三、认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》（共14宗）。如：协助制作不同价款合同，以达到少交税或获得更多贷款等目的；中介机构未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同或不配合撤下网签合同等。

四、交易当事人因不熟悉交易流程、房款准备不足、部分交易细节的合同条款约定不明等原因而违反合同约定，拒绝履行合同引起纠纷的（共24宗）。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷。

对此，协会消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估，避免不必要的经济损失；在选择中介机构提供服务时：务必选择办理了工商注册和房地产中介机构备案手续的正规中介机构，并通过市住建局网站（查询中介信用档案，以更多的了解中介机构。

案例一

虚报价格“降”首付，买卖双方均有责

市民小何通过某中介公司促成，购买业主梁某位于白云区的一套房屋，约定交易价格为80万元，签订合同时支付2万元定金；首期款22万元在交易递件当天支付，剩余的楼款56万元通过银行按揭支付。在签订买卖合同后，小何即支付定金2万元。

在办理按揭贷款手续过程中，小何出于减少支付首期款的考虑，要求中介公司协助制作交易价格为110万元的网签合同，准备申请77万元的贷款。中介公司了解情况后对小何的要求予以明确拒绝。无奈之下，小何私下找到业主梁某并说服其通过自行交易的方式制作网签合同，由小何办理按揭贷款手续。

小何在收到银行的《同意贷款通知书》后，通知中介公司及梁某办理递件过户手续。这时，梁某要求小何按合同支付22万元首期款。小何认为在制作网签合同的时候已与梁某说明，有77万元通过银行贷款支付，加上先前支付的2万元定金，只要再支付1万元首期款就可以了。梁某认为其只同意小何按110万元制作网签合同的建议，并不同意按1万元支付首期款，根据合同约定，应按22万元支付，在收到银行贷款后，多出部分返还小何。小何认为这样有风险，不同意梁某的意见并表示如果梁某不履行合同，则按合同约定向其追讨房价10%的违约金作为赔偿。由于双方意见争持不下，双方按合同约定向广州仲裁委员会提起仲裁解决。

专家说法

广州仲裁委员会认为，广州市目前限贷政策规定，购房首期款最低比例为30%，即小何应支付的首期款为24万元。买卖双方通过虚报交易价格的方式使小何获取银行77万元同贷书，明显有悖于广州市房屋限贷政策的规定，而导致买卖双方在合同履行过程中发生分歧。在此过程中买卖双方均负有不可推卸的责任，故仲裁支持梁某退回小何支付的定金解除合同，不支持小何向梁某主张的房屋价格10%的违约赔偿。

在此，协会法律咨询服务中心提醒广大消费者，在制作存量房网签合同时，无论是报低交易价格逃避交易税费；还是报高交易价格骗取贷款，均属于违规行为。除了中介公司不得为交易当事人提供协助或便利外，交易当事人更不应进行私下约定，否则会容易产生银行不批准贷款或税务部门追缴税费的后果。

案例二

私下出售夫妻共有房产，无权代理需承担违约责任

王某携带房产证原件及产权人身份证原件等资料到A中介公司放盘，中介公司核查资料后，确认房屋是登记在王某与其妻子李某的名下，属于夫妻共同财产。A中介公司问王某，其妻子是否同意出售房屋，并提醒王某，在签合同时需要夫妻双方到场签字或提供妻子李某的书面委托。王某表示其妻子同意出售。后中介公司找到买家陈某，达成交易意向，买卖双方签订合同时，仅王某一人到场，且未提供妻子李某的公证委托书，中介再次与王某确认其妻子是否同意出售，王某表示没有问题，遂买家陈某与业主王某签订房屋买卖合同。

后买方办理按揭，银行要求合同须王某夫妻双方签字，但王某妻子迟迟未在合同上补签名，之后王某妻子与中介公司联系，表示其从未同意出售该房屋，并认为其未在《房屋买卖合同》上签名，合同应属无效，要求解除合同。买方向中介公司了解，中介公司认为卖方此举可能与近期房屋市场价格出现波动有关。经中介公司多次协调无果，买方陈某将王某告上法庭。

专家说法

案件中房屋登记在王某夫妻二人名下，理当属于夫妻共同财产，因此中介公司提醒王某在签合同时需夫妻双方到场签字或王某提供妻子李某的书面委托的做法是正确的。但王某急于出售房屋而不顾中介公司的善意提醒一意孤行，王某未取得李某的授权签订房屋买卖合同，属无权代理行为，最终是要承担因合同履行不能而产生的违约责任。

协会方面认为，作为专业的中介公司，应秉承“勤勉尽责”的服务精神，以向买卖双方提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨，以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。

案例三

楼龄太老贷款额度低，选购二手物业要慎重

2018年5月2日，区某在某中介公司的介绍下，看中一套位于白云区，售价为280万元的某小区物业。区某在了解该物业的权属与面积等基本情况后，立即与业主宋某签订《房屋买卖合同》，约定买家向银行申请贷款180万元，并向业主支付定金5万元。

后银行审核，因该物业楼龄较大，只批准贷款120万元。区某没有想到银行批准贷款金额出现意外，未预留备用资金，在四处向亲戚朋友借款后，还差20万元资金缺口。区某认为未能获批预期贷款金额是由于物业楼龄较大导致的，并非其自身原因，遂向法院提起诉讼，要求解除合同及返还定金。

法院经审查，区某在《房屋买卖合同》中约定向银行申请贷款180万元，但由于物业楼龄较大，只获批贷款120万元。并且，区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息。业主宋某同意解除合同，但拒绝返还定金。最终，法院判决买卖双方合同解除，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。

专家说法

《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》（穗公积金中心函〔2013〕506号）的相关规定：“二、二手住房楼龄的计算标准：二手住房以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄。”

本案例纠纷是由“银行因楼龄问题导致批复的房地产抵押贷款额少于已签订的《房屋买卖合同》所约定的贷款额，购房者因自身原因无能力承担额外增加的现金款项，单方面终止交易”引起的。

在此，协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：抵押贷款是买家以购得的房屋作为抵押物抵押给银行从而获得的银行贷款。通常，抵押贷款的金额、还款年限以及是否批准贷款等会受到多个因素的约束，如：不得超过某个最高金额、房屋楼龄、贷款人的收入以及个人征信等。其中，房屋楼龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。所以，欲采用房地产抵押贷款方式来购房的买家务必注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件等，在自身承受能力范围内选购物业，慎重购房。另外，买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，可解除买卖合同等条款，以尽可能减少损失。

【记者】许蕾

【作者】 许蕾

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端