[短期贷款利率]疫情下的楼市的困局，房企应当如何“自救”？

前 言

2月以来，我们看到了，各地针对房地产行业的一系列“营救”措施，正在不断出台——2月以来，湖北、河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州、衡阳、驻马店等省市出台了房地产支持政策。一句话，各家都把“松绑”调控演绎到了极致。

累计看，不到一个月全国已经有超过50城市在政策上为楼市“开绿灯”。但是在需求端，对于房地产行业的金融政策并未放松，这也是“房住不炒”总基调的要求，上层纲领一再强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。其深层逻辑是，一则房地产泡沫已经很严重，一旦破裂，后果不堪设想；二则，这也是产业转型升级的内在需要，经济要转型，构建“科技创新+消费内需”的“双引擎”，就需要具备摆脱地产依赖、投资依赖的决心与毅力。

那么，面对疫情下的楼市的困局，房企应当如何“自救”？

新冠疫情对房地产行业影响如何？

对房地产行业来说，新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。疫情之下，房地产行业销售处关闭，建设、投资等暂停，疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。

地产商们忍不了了，开启花式大促。比如，最博人眼球的有，恒大联手苏宁卖房，购房者不仅享受75折，还送5000元苏宁卡；再比如，中国金茂在成都推出了“买一送一”“买房送宝马”等活动。

首先来看头部房企，据Wind数据显示，2019年上半年，中国恒大手握的现金余额达到2068亿元，此外，碧桂园、万科手握的现金余额分别达到2228.4亿元、1329亿元。虽然目前来看，新冠肺炎疫情对于像恒大、碧桂园、万科这样的头部房企来说，在短期内影响有限，但是随着疫情时间的继续拉长，其同样也会因为资金流的问题也会吃不消，其滞后效应明显，随着2020年下半年进入公开市场债务偿还集中期，就算是大型房企，其面临的现金流压力将逐渐加大。

再看占房地产市场绝大多数的中小房企，它们才是对疫情最为敏感的“主力军”， 哪怕是在短期内其也可能会因为资金流短缺的问题而“崩盘”。

原因有三，其一，销售端资金回流堵塞。疫情下全国百余城市房管部门紧急出台了“停售令”和“停工令”，要求暂时关闭售楼处，暂停建筑施工和复工。

其二，债券到期高峰，偿债压力大。据克而瑞研究中心（简称“克而瑞”）数据显示，2020年是房企债券到期高峰，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，相较于2019年上涨45％。房地产行业从利息支出情况看，克而瑞根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额估算，70家房企月利息支出超过350亿元。

其三，融资端融资额大幅减少。据克而瑞不完全统计，1月25日到2月10日，95家典型房企春节后完成发债融资仅4笔，涉及金额70．5亿元，与2019年对应时段的515．30亿元相比减少86％。

总体来看，整个房地产行业惯常玩法是“高杠杆、高周转”，意味着“拿地快、开工快、开盘快、销售快”。

这种玩法要求房企高速运转，现金流速度快，如今疫情下房企突然“停工、停产、停售”，类似于高速运转的流水线被拉了一个“急刹车”，对于资金流较充足的一些头部房企来说，或许短期影响不大，但是疫情带来的滞后效应很强，其影响会在2020年下半年显现，而对于，占绝大多数的中小房企来说，受疫情的影响最为敏感，资金链条极为脆弱，这才是到了“生死时刻”。

面对疫情影响，金融政策松动

“房市”规则不改变

任泽平先生提出一个观点：地产也是实体经济，地产也有一半是实体，一半是金融。

房地产的确也是牵涉到很多实体经济的，其上下游关联到几十个行业，此外，房地产投资占固定资产投资的20%左右，证券时报数据显示，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点。如果2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，房地产投资下行造成的GDP增速下降会达到0.16个百分点。由于目前我国GDP增速为6%左右，难以忽视房地产投资回落带来的经济下行压力。面对此种情形，在供给端，各地纷纷出台各种金融政策缓解房企资金压力，但需求端并未松动，且应当慎重，也是上层纲领对“房住不炒”主基调的要求所在。

◆ 在供给端，各地出台房地产纾困政策，大同小异，梳理下来无非一下几种：

（1）准许延期，比如延期缴纳土地出让金，开竣工时间可延期、延期缴税等；（2）提供房产税、城镇土地使用税的减免政策；（3）加大信贷支持力度，降低企业融资成本，对还贷困难的企业给予展期或续贷；（4）房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会，促成交易；（5）降低预售门槛；（6）有序开放售楼处。

◆ 在需求端，房地产金融政策总体未明显松动。

目前来看，仅有河南驻马店下调了首付比例，且也是有条件的，即有公积金且为首套房。众所周知，每一次房地产的大涨或大跌都与银根的放松或收紧关系密切。比如2014年房价大跌其实就是因为调控过严和信贷资金收缩过紧造成，央行又率先救市；2015、2016年央行连续多次降准降息又大规模的放水，又造成了2017、2018年全国房价的大规模轮番上涨。

因此，对于房地产行业，在需求端放松金融政策应当慎重。2月20日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率（LPR）。这是自新冠肺炎疫情爆发以来LPR第一次调整，备受关注。与上月相比，本月1年期LPR下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%，对此，有人说这是对房地产行业的金融政策松动，其实不然，疫情对我国经济和社会发展的影响是短期的，因此短端利率下降更多，引导短期贷款利率下行，重在帮助企业渡过当前的难关。而长期贷款中个人住房贷款占比较高，5年期以上LPR下降5个基点，意在表明房地产调控仍未放松，不向房地产市场放出宽松信号。

此外，总体来看，在需求端，各地的限购限贷等政策并未放松。

◆ “房住不炒”总基调不改变 。

2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。原因有二，其一，房地产泡沫已经很严重，一旦破裂，后果不堪设想，其二，这也是摆脱地产依赖，经济转型的需要，经济要转型，构建“科技创新+消费内需”的“双引擎”，就需要摆脱地产依赖、投资依赖。

严峻时刻，房企当如何“自救”？

面对疫情下的楼市的困局，房企应当如何“自救”？

首先要做的的是保现金流，对于大多数房企来说，现阶段现金流承压关乎生死，因此，房企要利用当前货币相对宽松的融资环境积极争取低成本融资，尽可能加大权益性融资力度，调整融资结构，缓解企业现金流状况。正如阳光城集团执行副总裁吴建斌在近期的一次公开沙龙上的建议：“企业可以盘活库存，催收应收款，盘活监管资金等来渡过难关。

从房企融资层面，现在很多城市推出了支持政策，比如交税申报可以延期三个月，开工日期也可以顺延等，房企要把政府的政策、银行的政策用足，能扩大一些融资金额。从实操角度来讲，最近政府对于房企内地发债(公募债)有可能要放行，还有，境外发债是正常的，抓住窗口，就能获得不错的融资。”

然后要做的就是销售，在房地产行业整体融资收紧的前提下，销售回款是房企自我造血的主动脉，因此在疫情下，房企应大力开展线上渠道，开启全面营销，通过小程序、短视频平台等多种方式开展线上推广和销售，至少是为疫情结束之后储备客户资源，同时还要根据时间周期分设优惠折扣，启动以价促量促销售。

最后，做好一城一策，对于全国布局的房企来说，总部最好统筹协调和信息集成，各个城市公司，结合城市基本面、疫情严重程度、政府防疫措施的强度和时间长度等，针对性的做好个性化应对并动态调整。

尾 声

在新冠肺炎疫情下，房地产市场的购买需求虽然暂时被抑制，但是需求并没有消失，依然存在且强度不低。

随着疫情的逐渐结束，疫情影响小的地区,政府也在逐步放开并帮助企业尽快复工复产，一旦疫情结束，各大房地产商定会降价促量销售来回流资金，缓解现金流紧张，对于刚需购房者来说或是一波利好，将会迎来一个楼市“小阳春”。

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