[按揭贷款计算]今日清查“抵押贷”，如同四年前清查“首付贷”

先说好，我肯定是不知道深圳抵押经营贷的规模有多大，我只是试着算一下总盘子的账，然后对比一下利率水平。等到最后排查摸底数据出来了，我再来对比。

深圳严控房地产的调门骤然升温，除了仍在传闻中未有证实的“二手房全面限价”之外，这两日，市场焦点全部都集中在严查抵押性经营贷。尤其是套用了政策贴息而获得的抵押性经营贷，曲线流入了楼市，被视为是这一波推涨深圳房地产的罪魁祸首。

由今天的消息看，深圳银保监局已经联合深圳人行出手摸底，要搞清楚这类流入房地产的贷款到底有多大规模，以及，有多少享用了政府的贴息政策。

在最早2月底建行发出可以做抵押经营贷款的信息时，我们测算过，在当时利率水平的情况下，使用抵押经营贷款的划算程度。

比如：一家银行5年内抵押经营贷利率为Lpr4.05+122bp=5.27%。另一家银行加点更低，Lpr4.05+70bp=4.75%。如果你是最优质客户，往日征信良好，那么最优惠贷款利率也许可以做到4.35%。如果再把深圳各区的贴息政策叠加，那么最低可以做到1.9%（当然贴息只有半年）。对这样的贷款，要求你必须拥有一家企业，可以选择还息不还本，到期过桥。

而在当时去买新房，按揭贷款的利率是Lpr4.75+30bp，5.05%。即是说，有的银行配套经营贷款利率已经低过了按揭贷款利率。（按理说，Lpr昨日又下调了20bp，1年期变成3.85%，那么即意味着所有的利率都跟随再次下调）。

其实，你简单计算一下就知道，比如500万贷款，3年期，利率4.35%，还息不还本，每月是18125元。而同样的贷款，若是买房按揭贷款，利率5.05%，30年期等额本息还款，则月供为：2.7万。

这就是为什么那些有房产的买房人会使用抵押经营贷款。如果他本身有企业，负债率低，有房产且累计增值极大，又如果他不拿着这笔钱去炒股买房，那么，这种情况下，他非常会有动力选择这类贷款产品。当然，如果他拿去买房炒股了，就违规了，那是另一回事。纯粹从经济逻辑上计算，这个贷款是非常划算的，比按揭贷款还划算。

这类贷款流入房地产的规模到底有多大，现在不清楚，需要等到各商业银行清查。但要注意，这样的贷款本身是没错的，只有当它流入了房地产/股市，才需要清查。所以，当我们使用下列数据时，要注意区分。

根据深圳人行数据，2020年一季度，深圳住户部门贷款增加587.55亿元，其中……中长期贷款增加544.93亿元；非金融企业及机关团体贷款增加2546.32亿元，其中，短期贷款增加819.41亿元，中长期贷款增加1889.44亿元。

2019年一季度，深圳住户部门贷款增加551.92亿元，其中……中长期贷款增加471.11亿元；非金融企业及机关团体贷款增加1875.70亿元，其中，短期贷款增加353.96亿元，中长期贷款增加1247.74亿元。

两相对比，住户部门中长期贷款增速加快（按照历史经验，这个贷款里面85%以上都是住房按揭贷款），2020年一季度比2019年一季度多增加了73.82亿。非金融企业及机关团体中长期贷款增速加快，净增规模更是大到令人吃惊——2020年一季度比2019年一季度多增加了641.7亿（考虑到如果小微企业主选择房产抵押经营贷款并且去买房的话，那么基本都会选择至少在3-5年期，因为1-2年期的基本不可能流入房地产，按照统计的话，即是会计入非金融企业中长期贷款门类）。

应该说，这个规模的增量是非常猛烈的，比住户部门按揭贷款的增加多了去了。但这里面有多少是中小微企业主的房产抵押经营贷款？又有多少真正流入了房地产？又有多少（既流入了房地产又）享受了政府贴息？委实难以掌握了，因为，凡是有经验的操作者，都不会不清楚这笔贷款是不允许流入房地产的。他总是会想办法，做到抹平痕迹。

只能说，一定是在那个总盘子里，而且一定有一批会流入到房地产。这只能靠逻辑推理了，因为拿到了这笔钱，真正去做生意的恐怕不一定那么敢。正如网上这两日疯传的银行个贷经理的一句话：“要是经营贷去炒房风险还可控，就怕真去做生意”。

按照商业银行一般清理的力度，最终我想，房产抵押经营贷款的官方口径“会比我们想象的小”，就如同四年前清查“首付贷”一样。等段时间就知道了。

写到这里，我想起了2016年3月深圳清查“首付贷”的往事，感觉眼前的景象与那时有几分相似（不仅仅是贷款乱象）。

2016年3月8日，也是基于房价突然的加速上升，上海、深圳都发出了严查及叫停“首付贷”（以及p2p、小贷公司）的通知。当时有很多房地产中介公司都推出了首付贷产品，帮助客户支付首期款，一时间在全国范围内也是闹得如今日这般沸沸扬扬。

很快，这个结果出来，深圳互联网金融协会秘书长曾光在接受采访时说：“据不完全统计，此次摸底排查的企业预计30家左右，所投放的‘首付贷’存量规模大致在25-30亿元”。但这显然是严重低估的（因为排查量太小），因为当时世联行的财报披露，仅这一家公司在2015年就通过“家圆云贷”面向全国3万多新房购房者，发放了“首付贷”29.9亿元。

我当时写了三篇文章谈当时的调控，并指出，相比于“首付贷”，深圳当时就应该同时针对“消费贷”（即这次的抵押经营贷）展开摸底排查，因为这个才是撬动资金量最大的部分。当时我是这么给的建议：“在深圳，首付贷还多是以十万计的，消费贷则多是以百万计的。这些消费贷进入楼市，一样可以成为首付款。如果要论对房价上涨的推动，‘消费贷’比‘首付贷’的动能更大。”

《开年四度谈房价，深圳3月会怎么调控楼市？》

《单均只贷8万块，首付贷的风险有多大？》

《深圳楼市调控靴子落地了！全深圳的记者和地产人也都等残了！》

其实，往年的“首付贷”也好，今年的“经营贷”也好，这两者性质都是差不多的，本质都是“加杠杆”，在信贷宽松环境来临，买家总是有意愿积极这么操作。如果说有高下优劣，反而抵押经营贷款的质量要比首付贷还更加安全一些。因为银行给小微企业主房产抵押的评估净值的最高在7成，不像首付贷，完全是空手套白狼。

今日来摸底排查抵押经营贷，是应该支持的。而且，今日排查“经营贷”，就相当于4年前的排查“首付贷”，都是拉开了深圳新一轮调控的序幕——想2016年3月排查“首付贷”之后，一直到2019年“豪宅税”取消，多年来深圳基本都处在严厉的层层加码的“五限令”调控之中。

但走到今日，我们需要认真的提一个问题：谁放开了抵押经营贷的口子？

各位回头看看上面2016年初“首付贷”的情况，和今日的景象几乎是一模一样，上面那个问题在当年也同样成立——谁放开了“首付贷”的口子？

对“抵押经营贷”也好，“首付贷”也好，我们不应该跟着宣传喉舌身后注入太多“义愤填膺”的感情色彩。这些的确在客观结果上会放大杠杆推动房价上升，但是普通人不要去使用纯粹道德化的形容词去严词指责这些贷款产品，真正值得做的，是去追问它背后的形成机制，那才是最根本的问题。

回想当年这个相似度，可以让我们重新评估当今的调控政策，并认真思考调控的要追求的目标——到底用什么办法才能够“稳住”房地产市场呢？

下一篇再谈。