[贷款炒股]炒股还是买房？楼市与股市20年对比！

楼市与股市对比

楼市和股市，是我国最重要的投资选项之一。在过往的25年里，一二线城市楼市和股票价格指数均翻了2番以上，为社会带来巨大的财富效应。在经历2018年的下跌后，股市2019年以来，出现了大幅度的上涨。同时，楼市在经历2017年以来最密集最严格的调控政策后，2019年也出现了政策松动。

那么，作为投资者而言，现在是炒股好，还是买房好呢？

尽管从过去20年的历史情况来看，楼市和股市都是上涨的，但是炒股被套的人不少，而买房被套的人不多。整体来看，买房的实际收益高于炒股。我们认为，背后原因有以下几方面原因。

01

楼市的波动率低于股市

波动率就是资产价格的波动程度，反映了资产的风险水平。价格波动越剧烈，资产收益率的不确定性就越强。在资产配置理论中，在同等涨幅情况下，波动率低的资产优于波动率高的资产。

股市中，2005-2007年出现了罕见的大牛市，上证指数从998点，上涨至6124点触顶，涨幅达到614%，随后又从6124点跌到了1664点见底，跌幅达到了73%。

楼市中，价格长期呈现低波动的稳健上涨态势，每月的波动范围在-1.1%-1.9%之间，远远低于股市。在同等涨幅下，低波动率的资产更容易被投资者长期持有，从而带来更高的收益。

图表1：楼市波动幅度显著低于股市 基准100，2010年6月起始

数据来源：Wind，普信资产

02

楼市的投资期限高于股市

在楼市中，期房从购买到交房需要1-2年，从交房到拿到房产证，需要2年左右，期房从购买到卖出至少需要3-4年时间。如果是二手房交易，在没有限购限售情况下，从购买到卖出，至少也需要3-6个月。而股市中，实施T+1交易制度，即今天买的股票，明天就可以卖出。持有一只股票3-4年已经属于长线投资。在资产配置理论中，如果是长期正收益的资产，投资期限越长，收益越多。

很多人炒股亏损正是由于频繁操作导致投资期限较短，最后丢了西瓜拣芝麻，竹篮打水一场空。

03

楼市的杠杆率高于股市

在楼市历史中，购买房产可以获得银行长期贷款，贷款买房的行为在金融上叫做杠杆行为。在很长一段时期，购买房产只需缴纳25%的首付，代表4倍杠杆。在特定时刻，甚至可以低至20%以下的首付，这就是5倍以上的杠杆。

资产同等涨幅情况下，首付越低，收益越高。下图是加了4倍杠杆的房价，和加了2倍杠杆的股价变化。可以很清楚的看到，如果想要在波动率大的市场去加杠杆并获利，需要的是艺高人胆大的能力，如果搞不好，收益还不如不加杠杆。所以，同等金额的资金投资于房产的收益远远高于股市。

图表2：楼市加杠杆收益大于股市加杠杆收益对比 基准100，2015年7月起始

数据来源：Wind，普信资产

04

楼市的融资成本低于股市

融资成本就是利率，利率代表获得资金的成本，房贷利率显著低于股票融资利率。当前房贷利率约5%-6%，特殊时点的房贷利率还能低到4%左右。而券商融资融券利率通常在7%以上，民间股票配资的融资利率则在12%以上。所以，买房的融资成本相对于股市更低。当其他条件相同时，融资成本越低的资产收益率越高。

05

房子的使用功能多于股票

股票是一种金融资产，买入并持有股票，代表拥有了一家公司的一部分份额。公司业绩增长，可以带来股票价值的提升，或更高的分红。公司业绩转差，股价则大概率下跌甚至退市。股票还具有融资功能，可作为银行抵押品。

房子的使用功能多于股票。首先，房子具有居住的基本功能。其次，房子有比股票更便利的融资功能，可以通过房子获得多数银行的抵押贷款。最后，部分城市的房子具有投资功能，这是因为，我国房产制度内，房子包含了所在区域的交通资源，比如是否在地铁附近，是否在市中心。房子还包含了教育资源，比如最近几年比较火热的学区房的价格普遍高于附近的非学区房。

房子还包含了户口福利。部分热点城市在落户制度中，将持有房产的面积作为落户积分之一。房子还有附加的就业环境资源，医疗，消防，安保资源等。深一层来看，房子本身没有升值，而是房子下面的土地因为地铁、医院、学校等基础设施建设的投入而升值了。所以，如果说股票代表公司的一部分价值。那么房子就代表所在城市的一部分价值。

06

楼市在经济中的地位高于股市

房地产行业背后包含了一系列直接或间接的产业和就业机会，例如：上游的金融、钢材、水泥；中游的建筑、运输、建材；下游的装修、家具、家电、物业、清洁等。地产行业甚至与生育率存在显著的相关性。高房价地区人口的平均生育率显著低于低房价地区。房价在客观上起到了控制人口流入与控制人口增长的作用。

而股票中，产业资本是最大的股票持有群体，他们的股票即使可以流通，大部分情况下，很少有大量增持或坚持的情况。真正流通交易的股票份额并不多，通常情况下，公司股价的波动对企业生产经营造成的影响并不大。近几年股权质押的风靡，加大了股价对公司的影响，但与地产市场相比，股票价格对宏观经济的影响小于楼市。

07

我国发展阶段与人口结构

过去20年，我国人口从1999年的12.55亿增加到2018年的13.95亿。新增人口对房地产市场产生了巨大的刚性需求。迅速推进了城市化进程，我国城市化率从1999年的30.89快速提升至2017年的58.52%。

图表3：我国人口与城市化率持续提高

数据来源：Wind，普信资产

虽然股市的发展速度也很快，但对于过去的阶段来看，一个人在房和股票都没有的情况下，绝大多数人会优先选择买房，钱不够买房才去买股票，买股票也是为了赚钱后卖了股票去买房。这也在一定程度上导致了房价持续涨，股价却大幅波动。

以上，就是导致过去20年以来，买房人比炒股人赚钱更多的原因。

现在，是炒股还是买房？

当前，楼市政策与过去20年出现了较大变化。城市化率的提升进入了下半场。新的特征是，全国人均住房面积已经提升到30平米/人。房子总量不缺，但结构不均衡。房子无法像现金一样随着人的流动而流动，所以房地产也叫做不动产。这就导致了一二线人口流入的房子持续稀缺，而三四线以下，县城等房子供大于求。未来，全国房价同时全面上涨的时代已经结束。仍然具有投资价值的房产将降低到人口持续流入，高薪岗位众多、经济发展水平强劲的前20个大城市。可以说，未来投资房子比过去更需要精挑细选了。

股市方面，当前股票经历了1季度的上涨后，整体估值仍然没有出现泡沫。短期要回避前期涨幅过大的股票。同时，股票在经济中的地位出现了显著提升，已经成为大国博弈的重要舞台和助力经济转型的重要平台。在经济转型升级的阶段，部分优质上市公司股票价格将会大幅跑赢全国平均房价涨幅。这种公司将在5G、人工智能、自动驾驶、芯片等高附加值行业中产生，由于上面所说的股票特征，这种公司还需要仔细甄别。

综上，如果已经不缺房产，那么现在可以开始关注股市的投资机会。如果还没有买房，还是先考虑在符合上述条件的那些城市中添置房产吧。

作者：投研中心 刘鹏 王笑欧

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