[退伍军人贷款]美国贷款买房流程｜美国贷款种类多，哪个类型适合我？

在美国能较顺利申请到房屋贷款的购房者，大多数是绿卡或H1B工作签证持有者。

那么问题就来了。

如果我满足条件之一，那什么类型的贷款项目比较适合我呢？

美国有四种常见的贷款项目：常规贷款、退伍军人贷款（VA）、农村住房服务局补助贷款（USDA）、低收入政府补助贷款(FHA)。

若国外买家持有绿卡及H1B工作签证一般会适用于常规贷款。

所以，举个例子，如果你是绿卡或H1B签证持有者，能申请到的贷款很可能是这样：

◆ 贷款项目：Conventional(普通贷款)

◆ 条件限制：信用分数最低620，无收入限制，要有至少两年报税单

◆ 首付比例：

? 贷款数额在$417,000以内，首付比例是房价总额的3% – 5%

? 贷款数额大于$417,000，将属于大额贷款，需要付20%首付

◆ 贷款审批时间：10-15天

◆ 其他费用：

无中介费，无申请费

? 首付为3%-5%时：房屋贷款保险相对于FHA贷款低很多，并且当你贷款额度偿还到20%的房市值后，自动消失。

? 首付为20%时：不收取房屋贷款保险费用。

以华人购置兴趣浓厚的洛杉矶来说，房屋中位数在60万美金左右，即首付需要承担12万美金左右，无须房屋贷款保险费。

后续每月还贷金额则根据利率不同，还贷额度不同会有变化，每月还款额度需要具体案例具体分析。

“但仍然有不少朋友绿卡，H1B均不具备，想要贷款购房应该如何申请呢？“

首要说明的是，美国以上四种常见贷款并不适用这类买家。

一般国外买家若有意于美国购屋，需要联络房地产经纪人或商业银行，寻找合适的借贷银行，操作比较麻烦。

F1签证或B-2签贷款都属于外国人贷款，很难贷到款，即使有，利率也非常高。

◆ 贷款机构：一般只能找专为外国人贷款的公司或机构

1. China Trust Bank中国信托银行

2. Sterling Bank & Trust 富华信托银行

3. Cathay Bank国泰银行

4. Guaranteed Rate

5. HSBC 汇丰银行（不接受B1，B2，只接受已有绿卡但尚未报税者）

外国人贷款的条件及利率各家银行不太相同，但一般都要求较高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。需要和银行再行联系选择对你最有利的银行。

2016年部分银行数据参考：

“我的身份挺适合贷款购房的，那具体的贷款流程有哪些？ ”

中国人在美贷款购房步骤有哪些？

在美贷款购房，申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，具体可分为以下7步：

1

选择放贷机构

选择美国贷款机构主流方式有两种，选择贷款经纪人或商业银行。

贷款经纪人是帮助在美贷款买房者找到放贷机构的中间人，他可直接与买家协商费用，帮助买家实现最低贷款利率和最少花费。

? 适用条件：不熟悉美国贷款购房事宜，挑选一位优秀的贷款经纪人推进整体流程或许是更好的选择。

? 费用说明：贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用作为服务费。

? 直接寻找商业银行，不通过第三方。

? 适用范围：对整体流程比较熟悉，可自行选择商业银行如花旗银行、美国银行等。

? 优惠措施：如果在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可享受贷款优惠 。

2

比较利率和期限后，确定放贷机构

美国常见的贷款购房期限是30年，也可根据自身偿还能力，选择5年-40年不同的贷款年限。

目前美国的平均贷款购房利率在4%-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

贷款购房浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按市场情况进行调整，但限定了最大的变动幅度。

根据房地美2017年7月数据，5-1ARM可调整利率平均值维持在3.21%。

常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率是固定的。

房地美2017年7月数据来看，美国三十年期房贷固定利率平均值维持在3.96%左右（外国人贷款购房固定利率会更高，通常在4%-9%）。

十五年期房贷固定利率平均值维持在3.23%左右。

以贷款购买一套14万美金的房子来看：

短期（3-5年内）来看

● 利率对比：浮动利率贷款的贷款利率较固定利率低0.5-1%左右。

● 适用人群：对于中短期投资者来说，浮动利率贷款比较值得考虑。

长远来看

● 利率对比：浮动利率贷款较固定利率存在利率大幅提高的风险。

● 适用人群：追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。

买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。

3

获得接受买家的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

此步骤要求在贷款程序开始前完成，经纪人会要求提供买家的个人信息，包括收入和债务。

他们将按照其出贷标准（每家贷款机构有所不同）决定所能承受的贷款额度。

预先资格审核能帮助买家了解是否有资格贷款，放贷机构是否愿意提供贷款以及贷款额度。

4

按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核

不同贷款机构的放贷政策和条件不一样，但贷款机构偏好于放贷给综合资质较高的海外申请者。

通常，中国人在美国申请房贷需满足以下条件（具体要求视贷款机构和项目而定）:

1、有效的美国签证，例如B1/B2签证;

2、工作收入证明；

3、美国当地银行开设有账户，并存入首付金额的存款；

4、中国的信用记录报告；

5、足够完成首付和其他交易费用的现金证明。

5

抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。

6

与抵押贷款职员成交贷款

步骤进行到这里，已经进入最终的审核环节了，当抵押贷款职员确定好你的财务和身份信息无误后，即可与你成交贷款。

7

结算贷款成交一揽子费用机构

按照双方之前协定的房屋估值，贷款项目，人工费用等一应支出都会在此步骤结算，完成此步骤后，就意味着已经成功利用贷款购房。

成功实现在美贷款购房后，在美贷款购房的报税优惠力度如何？

在美国贷款买房，房屋贷款利息和贷款银行收取的点数是可以扣税的。

房屋贷款利息

每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别多。

贷款银行收取的点数

在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。点数也是可以扣税的。

如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。

根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。

该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。

只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”享受相应的减免。

其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。

除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”。

可以看出，美国政府的税收政策从多层面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。