[贷款承诺书]买房血泪史！@深圳业主：你买到好房子了？

来源：咚咚找房（整理自华夏时报、新浪财经、买房之前等）

虚假宣传、设置陷阱、规划不符、学区争议、霸王条款……

尽管与数年前相比，房地产市场的品牌房企和品质楼盘越来越多，但是楼市仍然有不少杂音。

每年全国各地房地产项目被曝出房屋主体安全、货不对板、精装变惊装等质量问题仍旧不少。

对于买房者而言，花费所有积蓄买的房子一不小心有可能中招，不仅是新房市场，二手房卖买也是风险暗藏。

一

PART

新房市场

先来说说深圳近两年一些发生过维权事件的楼盘，刚需、豪宅都不例外！

1.

房屋质量问题

案例：深圳湾某顶级豪宅 房屋漏水、价值30万冰箱变3万

据了解，该豪宅二期于2015年10月对外销售时，带精装修均价约为10万元/㎡，维权时二手房均价已涨至16万元/㎡。但这并不妨碍开发商为了多赚钱而偷工减料。

房屋漏水现象十分严重：有业主表示，拿到房后，发现房子内部四处漏水，客厅、阳台、房间飘窗、厨房，整个屋里加起来8处漏水，墙纸也泡坏了。“感觉家里成了水帘洞”。

精装修存在货不对板的情况：据业主介绍，原本承诺的30万元的嘉格纳冰箱被换成了3万元的博世。

嘉格纳（Gaggenau）是源自德国的世界顶级奢侈品电器品牌。不少业主坦言当初买房，开发商承诺的嘉格纳冰箱是一大动心因素，认为冰箱都这么讲究，房子应该值得买。等到房子交付后，业主傻了眼，博世冰箱京东售价不到3万元。

开发商回应：

业主反应房屋漏水一事，开发商代表称房屋已通过政府主管部门验收合格，业主们口中的漏水其实是渗水。

但是问题出现了，公司也将积极帮助业主做修复处理，使业主居住不受影响。

30万嘉格纳冰箱变3万博世，开发商称：售楼书和签订的购房合同中，都没有对冰箱作出明码标价，只注明：冰箱品牌采用嘉格纳或博世或其他同等级别品牌。

2.

车位之争

案例：南山蛇口某豪宅车位维权

2018年8月，售价在10-17万/平之间南山蛇口某豪宅，刚入伙的业主因为小区车位的问题走上了集体维权的道路。

业主称，开发商要将一楼架空层600多个车位作为商业用途，和原来卖房时候宣传的车户比2：1的比例不符合，业主们坚决反对开发商如此做法。

针对业主的投诉，开发商于发表一份声明，表示“项目三期所有车位业主都可以使用，但是一楼的车位主要用于访客及商业停车；而一楼不开放电梯口也是因为原本就有消防梯可以上下通达，这样也可以保护业主的安全和隐私。”

经过协商沟通，开发商同意业主和商业业主可以共同使用一楼车位，优先满足业主使用车位。

三期业主可以用月卡使用三期一楼、负一和负二车位，不会因为使用一楼车位额外增加费用。

3.

虚假宣传

案例：承诺2年1.1倍回购的坪山盘

坪山某办公类项目因开发商做出“两年不赚钱，开发商按原价1.1倍价格回购”的承诺。尽管4.2万/平的均价远高于周边3万多楼盘，依然创造了两天售罄的好成绩。

然而，在2018年10月，家在深圳有业主发布帖子，要求坪山泰XXX广场开发商与之沟通，提前回购所买楼盘房源。

原因主要有三点：

一、2018年3月份开始，项目停工一直到现在也没有复工迹象；

二、项目或无法天然气、精装复式交楼。业主从维权中得知，该楼盘不通天然气及无住宅功能。

而一期业主购买时，开发商是以类住宅进行宣传，据业主表示，销售人员宣传时是天然气、精装复式交楼，业主也因此因素而购买。

三、8月开始业主要交第二笔首付款时，迟迟无人联系业主，因此业主有些“慌”了。

后开发商表示未来几个月内将开工建设，但对于天然气、精装复式交楼等问题没有做出正面回应。

4.

利率之争

案例：全国首次利率维权的网红大盘

2018年，位于宝安区的某网红大盘以“30分钟，1900套”的开盘“战绩”，刷新深圳新房市场的销售纪录。

然而，直至两天后交付装修款，准业主们才发现，同一片区、提前一天开盘的新盘，首套房贷利率只上浮10%，但在他们买的这个新楼盘，上浮15%。

多出的这5%，在准业主们算来，超过了10万元的购房成本“鸿沟”，一场降利率大战打响了。

很快，曾为抢中“网红盘”满心欢喜的部分准业主们，愤怒地聚集在楼盘销售中心门口讨要“说法”。

然而，经过几天的胶着，开发商最终给出继续签约或者退房2个选项。

5.

规划与宣传不符

案例：平湖某项目 3房变2房

2017年9月，一位业主以3.8万元/平米购买了龙岗平湖某楼盘一套100余平米的“三房”两厅两卫一厨。

合同约定于2019年6月收房，接近收房日期，多位业主开始关注到楼盘的进展。

5月份去楼盘营销中心，其工作人员就告知，如期收房的可能性不大，楼盘还有多处质量问题没有解决。

该业主此时发现，自己家的3房变成了2房，另一消失的房间则变成了阳台。

业主表示，2017年9月给了定金及首付款，签订合同时，开发商不给细看购房合同的内容，说是深圳统一的商品房买卖合同，也不给合同的复印件。

时隔一年，在办理银行贷款时才拿到购房合同。

而在发现楼盘出现问题后，才发现购房合同中多处与销售现场介绍相违背。

另外还有多部电梯基坑及井道漏水、地下室半负一层外围裂缝、入户门损坏变形无法打开等14项问题。

而开发商表示，不存在“违规”及“虚假宣传”等问题。

对于业主提供的前期购房时保留的户型图，户型图中阳台及通风采光井处标注成卧室及多功能用房，相关工作人员称户型图并未显示是该项目，进而无法确认。

6.

全国各地房屋质量问题

除了深圳之外，全国各地都在上演房屋质量问题，企业社会担当在利益面前难免丢失。

2019年8月，一位长沙业主飞越千里，奔赴香港某上市房企年中业绩会发布现场，质问该房企董事长，向她反馈旗下长沙一处项目的质量问题此事件刷遍朋友圈。

后来该集团与该业主沟通，并向这位业主真诚致歉，强调后续将强化管理，针对业主的合理要求迅速、积极改进相关产品和服务。

2019年8月，中骏在江西南昌限价项目象湖新城的雍景湾项目发生大面积塌陷事故，坍塌区域面积达到500平方米。

2019年8月，房企龙头企业上海购物中心B1层，发生局部天花板塌陷。原因为天花板正上方水管的卡箍配件损坏，导致水管断裂漏水过多。

2019年11月，深圳上梅林某购物中心南门局部区域天花板，突然发生垮塌，因项目设计原因，雨天商场曾大面积漏雨。

……

对此，业内人士表示，行业发展环境恶化是客观存在的挑战，而不是产生质量问题的原因。

对高周转进行反思是必要的，但不能将工程或产品质量问题归因于此。

然而真正的高周转是有质量保障的，充分为消费者考虑、适当承担社会责任的。

高周转也罢、降标减配、或者其它原因，导致房屋质量事故频繁发生。

房子是关乎众多人生命安全的大事，任何一个开发商必须要正视，对楼盘质量负责，取缔偷工减料和侥幸心理。任何一个环节出现纰漏，都有可能带来灾难。

二

PART

二手房交易

实例：步步惊心！买二手房血泪历程：过户无望、定金要不回…

关于二手房的交易，去年有一个印象非常深刻的例子。

2019年，家在网友@阿木木木木mu爆料，

自己集全家6个钱包，3月通过Q某网中介公司签约了宝安的一套近400万的房子，当天交付20万定金给到中介公司进行托管。

两天后中介方将19.5万定金给到业主，预留5000交房保障金等交房后再给付业主。

而在进进行了资金监管后房子被第一次查封，后经过各种与查封者的协商沟通，同意解封。

银行下发贷款承诺函。然后房子被另一抵押方第二次查封。

抵押金额是320万，查封后又找抵押方进行协商，希望能够解封让正常过户，这样大家的钱也就都能够通过我的成交进行偿还。

最终抵押公司同意业主偿还本金后就可以撤销查封，拿出红本让我继续交易。

但在找担保公司进行赎楼时，发现业主在法院还有另一个债务起诉案件，业主征信惨不忍堵，各种逾期借贷，甚至有的银行已经给他上了黑名单。

找遍各种深圳赎楼公司，绝大部门看了业主征信后直接拒绝接单。

难得有一家同意尝试，赎楼公司最终依然给出结果业主债务过高，风险过大，没有办法进行赎楼，最终被挂网拍卖。

后面联系卖家，想要退回订金，对方一直哭穷及回避，表示钱是一分钱都没有，甚至还想让我们借点生活费给他周转。

律师解读：关于二手房交易中定金的监管

周争锋律师表示，依法律对定金的定义，二手房交易中约定的定金性质属于履约定金，是为了保证交易的继续进行，

也就是支付定金方不履行合同对方没收定金，接收定金方不履行双倍返还定金。

交易实践中，中介会建议买受人把定金监管起来保护买受人的资金安全，

但是否监管定金需要看买卖双方的合意，定金监管协议中也有满足一定的条件时，监管方将定金支付给出卖人的几个选项供双方选择，选定后监管方可以依据双方的约定条件放款给出卖人。

买家能通过什么方式来保全自己的款项？

张茂荣律师表示，如果卖方不愿意解除合同，定金没法退，那么就要考虑到第一尽快起诉法院查封，查封以后看能否把前面的查封这个金额进行代偿。

打个比方说，业主少别人20万。成交价100，可以查封以后行使把前面的20万从他购房款里偿付，买房少付卖家20万购房款，然后起诉强制过户，这是一个方式。

如果业主在我们查封之前查封的，而且债务比较多，也就是说，他欠的钱已经超过了购房款，那又没有办法了，客观上合同履行不成了；

只能起诉追究业主的违约责任。如果债务比较多追究违约责任，法院会判决执行的时候能不能执行到位，这又是另一回事。

买卖房都需谨慎，签合同前尽量多了解交易对手

周争锋律师表示，交易流程的选择对双方都很重要。

抵押房的赎楼环节，实际上是负责赎楼的担保公司替买受人对出卖人涉诉或财务状况的一次清理，主要目的是排除自身的风险，但是客观上替买受人进行了一次把关。

很遗憾，实践中依据深圳目前二手房交易流程，是买受人贷款承诺书下来后，担保公司才真正启动赎楼程序，

很多都是在这个环节，担保公司发现出卖人有未了诉讼或在其他金融公司有外债，而拒绝赎楼，引发纠纷。

对买受人而言，可以在合同签订时，就着手对出卖人的涉诉或财务状况进行了解，如果不了解则可以约定监管定金的放款时间是赎楼完成或以后的节点。

涉诉情况网上可以查询，财务状况除了要求查看出卖人的征信以外，依法没有更好的办法。

出卖人已经资不抵债，卖房的目的只是为了骗取定金，买受人即便是维权成功，也很难执行。

目前没更好的建议，但是诉讼维权还是必要的，也有出卖人在外地有其他财产可以执行的情况，买受人知道对方违约后，长期不进行维权行动，过了法定诉讼时效会丧失法律保护的机会。

买受人买房前应多了解自己的交易对手，作为出卖人也是一样的需要了解自己的交易对手。

对于负债过高的房子，一定要注意

网友@卖火柴的男孩也建议，对于业主负债过高的房子，一定要注意！

第一，查业主的征信，有无逾期或者信用记录不良；

第二，查民间或者其它的金融机构，有无存在民间的借款；

第三，查询业主的债务或者其它的纠纷；

第四，业主欠款过高，还要咨询业主能不能提供担保人或其他的房产担保；

第五，查档。

正常超过7-7.5成欠款的（包含了银行按揭贷款，信用贷款，信用卡，民间及其它金融机构）都要落实是否能提供担保人及其它的房产反担保，且反担保的利润空间必须覆盖或者超过担保的净值。

建议，对于负责过高的房产交易的时候，定金只能进行监管或者托管，且必须达到赎出房产证原件，或者已经出来买家的新证后，才能放款给业主。