[二手房商业贷款]二手房自带优势，但是“高龄”二手房再便宜最好也别买！

如今，新房的价格比较高，位置也越来越偏，很多要求好位置的购房者吧目光放在二手房上，二手房不仅价格相对于新房来说更实惠些，现房、自带装修、交通和配套设施都比较齐全这些都是二手房的自带优势，因此二手房一直都很受购房者的欢迎。

但是购买二手房也需要关注一些细节性的问题，像房子的房龄，因为二手房的房龄关系到购房者可以在这个房子里面住多久，能贷多少购房款，甚至能不能贷款，房子是否还有升值空间或者是否贬值，这些都和房龄息息相关。总之，”高龄”二手房再便宜最好也别买!

一、房龄、房屋的使用年限及房产证日期的差别

很多人都分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆，所以购房者应先搞清楚三者之间的区别。

房龄指的是在房子建好后，开发商验收交付完成之日开始算起，是房子开始交付使用之后的年限。

房屋的使用年限是指房子土地的使用年限，是从国家批准开发商得到土地使用之日算起，一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。

房产证日期一般是指房子建好之后，房子的所有者拿到物业产权的时间。

二、房龄影响

1、房龄超过20年易被银行拒贷

房龄较高的房子，贷款时，比较困难。目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内。

公积金贷款

一般来说，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。如果二手房超过20年，所能贷款年限也就越低；如果楼龄超过40年就有可能将不会能获得贷款。

商业贷款

二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，最长不超过30年。

（1）看房龄

一般来说，贷款年限＝50－房龄（各银行间有差异）。也就是说，老旧的二手房由于房龄比较老，所能贷款的年限有限；如果房龄超过20年，银行批贷的可能性低。

（2）看贷款人年龄

在通常情况下，贷款年限＝65－贷款人年龄（部分银行是70－贷款人年龄）。也就是说，如果购房者你的年龄过大，或者是超过银行所限制的年龄的话，那么就有可能会被拒贷。

以上两种算法取较短的年限，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准。

2、房屋产权年限

相信大家都知道，普通住宅的产权年限一般为70年，因此通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。但房屋产权70年后可以续期、不需申请、正常交易（这是目前普遍默认的方法，但具体的规定还没确定）

3、房屋剩余寿命

虽然房龄不一定完全等于房屋质量，但是房子和人一样，寿命都是有限的，也就是说，房屋在使用过程中，难免会受到一定的磨损，房屋的质量决定着房屋的自然寿命。相对而言，二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的可居住期限也就越短。

4、维修费用

不少买家在购买二手房之后都会稍作修整，但是房屋居住越久，房龄越老，受到的磨损就越大，出现的问题也就越多。因此，在购买了房龄较高的房屋后可能花费在维修上的费用也相对更高。在受损程度不断增加之后，可能还会带来一系列的安全隐患。

5、居住舒适度

现在新建的房子，在户型的设计和绿化的规划方面，都比较新颖、人性化，更关注居住的舒适度，而且物业管理也会比较完善。

而一些房龄比较老的房子，楼层和户型可能都比较保守，电梯也可能存在安全隐患。甚至还有可能存在小区的环境比较随便、车位不足、物业管理方面相对不完善等问题，居住的舒适度会因此大大降低。

6、升值空间

现在对于房子来讲，不仅仅是一个居住的地方，很多的人买房子，更多的是为了升值或者说是保值，那么一旦这个二手房子的房龄已经超过了二十年，那么这个这个房子的升值的能力肯定也就减弱了，就算是地段多么的好，但是没有一定的升值空间，这个房子以后在想进行转手的话，也是不可能的了。

三、二手房房龄选择多久合适呢？

一般来说，五至十年的二手房较为合适，因为较迟兴建住宅小区、房屋单位、住宅结构等，是比较合理的做法。此外，二手房在五年内必须全额缴纳营业税.五年以上只需支付部分销售税的房价上涨，而这些费用一般需要由购房者支付。因此，对于购买二手房的人来说，购买5至10年的二手房更符合成本效益。

买二手房时房龄问题不容忽视，一定要考虑清楚，对二手房的房龄和产权年限一定要问仔细，各方面都要进行实地考察，既要看房子的内部，又要看房子外部和周边配套。最好选择雨天去看房，更能看出房子和周边有哪些问题。购房人除了要查验房龄，还可以在购房合同中写明房龄造假的违约条款，方便维权。