[贷款买房首付多少]如何做到！低于三成首付买房，0息贷款40年！

作者：美房网康老师

近期，我发表了《害怕房价下跌，又想获得房产投资的收益，有办法吗？》的文章，给大家介绍了这个全新的房产投资思路，引发广大粉丝热议。

有人说，居然还可以只交押金，不交租金，白白居住四十年，还能出租租金都是我自己的，到期后还能一分不少拿回押金，还能把房本在房管局做抵押登记，这样的好事快点给我介绍几套！

有人说，我投资一套几十万总价的房子现在只需要花几万块钱，就能在房本上面写上自己的名字，未来房价上涨了，所有的上涨收益都是我自己的，这么好的房子快点给我介绍几套。

没错，这就是商业模式的逻辑，商业就是各取所需的行为，就是用自己不着急的东西换回来自己着急的东西。

就跟大家买房，本来房子总价一百万，如果在银行贷款买房，那么总价加上利息就变成三百万，买房人这多花的二百万就是银行的利润，也就是说，买房人买了一套一百万的房子，银行挣了二百万。

我们不能说买房人亏了，恰恰是买房人还觉得自己占了便宜，银行自然更是偷偷在乐，两家各取所需就是买房人跟银行的成交基础。

买房人看中的是提前住上自己喜欢的房子，银行看中的是利息收入，买房人着急的是房本提前写上自己的名字，付出的的代价就是利息支出，银行着急的是自己的资金成本压力，付出的代价就是资金过若干年才能收回。

同样，我们推出的大小出资人联合买房的模式也获得大量成交，到现在成交几十单，全部正常运行，没有一起违约。

比如一套一百万的房子，小出资人出资四十万获得产权，大出资人出资六十万获得利息，此时大出资人相当是小出资人的银行贷款，每月大出资人给小出资人1％的利息，相当年化利息12％，等卖房时大出资人要配合小出资人卖房，也就是小出资人还给大出资人六十万本金，那么就解除联合出资协议，大出资人顺利卖房。小出资人看中的是房价上涨的收益，大出资人看中的是资金的利息，双方各有所需，于是成交的几十单就是各取所需，更重要的是因为有房产抵押作为安全保障，所以没有一起违约行为，保证了安全的的运行。

上面的大小出资人的商业模式其实就是短期买卖房产的垫资模式，所以利息较高，有没有能够长期垫资的商业模式，就像银行给买房人的贷款一样，能够二十年三十年。

当然有，不仅可以贷款的成数高于银行，贷款的利息还低于银行，贷款的周期可以从五年到四十年之间非常灵活。这就是我昨天文章介绍的所有权跟使用权分离的商业模式。

我们举例来说，位于苏州核心位置苏州火车站的平江悦项目，在售户型二十多平的精装loft公寓，均价两万，总价45万，周边同户型的长租租金每月2500以上，短租民宿的单价每天三百多。

平江悦项目位置图

平江悦项目周边民宿价格

我们设计了苏州平江悦loft精装公寓双人互助联合买房销售方案如下。

户型总价45万，23平买一层送一层送装修，甲乙双方共同出资购买，如下操作模式：

1. 甲方，获得所有权，出资10万，从乙方借款35万，房本写自己名字，放弃四十年使用权，四十年后归还乙方35万，乙方35万相当于甲方的40年无息贷款。甲方承担办理房本等跟产权有关的费用。未来房价上涨收益归甲方。房本抵押给乙方，甲方拿房本。

2. 乙方，获得四十年使用权，出资35万，获得四十年使用权，可以自住也可以出租，租金收益归乙方所有，相当租金抵利息，四十年后收到甲方归还35万借款，解除抵押。乙方承担跟使用权有关的装修硬装软装费用、物业费、取暖费。未来租金上涨收益归乙方。乙方拿抵押权证。

3. 退出情况：

(1) 四十年期满自动到期解约，甲方退还乙方35万，乙方解除房本抵押。期内甲方可以带租约转让，须提前三个月通知乙方，乙方须配合办理，转让时签署补充协议。乙方也可以转单，须提前三个月通知甲方，转让时签署补充协议，甲方须配合办理。

(2) 甲方违约，既提前归还乙方35万借款，解除抵押。五年内不能违约，五年后可以解约，须提前半年书面通知乙方准备解约，甲方除支付35万借款另行支付给乙方违约金十万元，此时乙方配合解除抵押，相当甲方实际退还乙方45万。解除抵押后甲方可以随时转让该房产。

(3) 乙方违约，既乙方提前要求归还35万借款，五年内不能违约，五年后可以解约，须提前半年书面通知甲方，乙方支付给甲方十万违约金，甲方须退还乙方35万，乙方解除抵押，相当甲方实际退还乙方25万。

产品亮点：

1. 甲方获得该房产所有权，获得未来房价上涨的全部收益，属于高风险型投资，看涨未来房价，用极少首付不到三成成本撬动全部房价，如果房价上涨就会获得未来涨价后全部收益。优点是四十年之内不用支付任何利息。只用十万本金就可以投资一套45万的房产，如果十年后房价涨到90万，房价虽然只涨一倍，自己的收益率高达3.5倍。缺点是万一房价下跌，自己的十万本金可能受到较大损失。

2. 乙方获得四十年使用权，属于稳健型投资，对未来房价不看好，但是看好未来租金上涨收益，属于保本产品，利息逐年上浮。如果房租上涨，收获四十年内全部租金极其租金上涨收益。本金投入35万，如果前几年租金3万，年回报高达8％以上，未来如果房租上涨收益会更高。四十年后收回本金，相当于保本。缺点是无法收获房价上涨收益。

以上甲乙双方各取所需，甲方看中的是房价上涨的收益但是不看中房租上涨收益，乙方看中的是房租上涨的收益但是不看中房价上涨收益。双方都是用自己不需要的的东西换回来自己需要的东西。

那么，有没有人有既看中房价上涨收益，又看中房租上涨收益，当然有，这种人就是传统的买房者，相当甲方乙方都是自己，也就是所有权跟使用权都属于自己。

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