[下岗贷款]房贷利率迎巨变！对买房人的影响是……

2019年12月28日，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。

随着新规正式施行的临近，很多人会有疑问，究竟选哪个好呢， “固定利率”or“LPR+基点”？

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今日起

存量浮动利率贷款定价基准可转换为LPR

2月29日工行、中行、建行、招行、农行、兴业、邮政、交行8家银行分别发布通告：银行所有存量房贷利率的计价方式要转换为“LPR+点数”或者固定利率模式，3月1日起开始办理，截至8月31日。

也就是说，如果你仍在还个人住房贷款，就可以去以上8家银行重新签贷款合同。

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1、“存量房贷”规则怎么变？

简单来说就是：就是由“基准利率+上浮多少”，转成“LPR+基点”，预计涉及到28万亿房贷！

2、哪些贷款需要转换？
你的贷款需同时满足以下三要素：

①2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；

②参考的是贷款基准利率定价；

③贷款本来是浮动利率定价的。

3、哪些贷款暂时不需要转换？
①公积金个人住房贷款；

②2020年12月31日前到期的个人住房贷款；

③政策类贷款，如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等。

4、新的房贷利率如何计算？

根据央行规定重签之后的第一年，重签合同贷款利率是不变的，所加基点=实际房贷利率-5年期LPR利率（以2020年2月LPR利率4.75%为例）。

5、已经还贷好多年的要改吗？刚买两年的房，要改利率吗？

都可以改。不管你是还贷多年的，还是刚开始还贷的，只要名下有正在进行中的房贷，统统可以重新选择房贷利率机制，3月1日－8月31日，所有人都有机会，但只有一次机会。

6、是选固定利率，还是一年一变？

此次转换，央行提供了两个选择：

1、一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。

2、固定利率。意味着，在未来20年或30年整个房贷周期，利率都会保持不变。

那么此时，大家最关注的问题就是——

我该选择LPR还是固定利率呢？

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LPR和固定利率，该选哪个？

首先要明白两者的区别：

选择固定利率，房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变。

选择浮动利率，房贷利率将会根据LPR的变动而变化。

到底该选哪个，要看未来利率的预期走势，预期利率走低，你就该选择浮动利率，也就是LPR，到时候能刚好跟着降低房贷的利率；如果未来预期走高的话，就应该选择固定利率锁死利率。

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那么未来市场利率将是什么样的走势呢？

从目前来看，利率下降仍是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代。

再看我国自2019年8月LPR新形成机制改革以来，每月的LPR变化：

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从2019年8月开始，到目前LPR已报价7次，其中对应的5年期以上LPR有过2次“降价”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5个基点。

这也就意味着，如果你的贷款是100万，贷30年，随着LPR利率的降低，你平均每月可少还约30元。

虽然LPR下降幅度有限，不会一直下跌或一直上涨，但在未来一段时间，LPR仍有一定的下行空间，如果你选择将房贷切换为固定利率，可能在最近重定价周期内会承担略多的利息支出。

因此在目前的利率下行阶段，当然是选择LPR更好。

随着各地救市政策的陆续出台，以及企业的全面复工，社会信心重建之后，房地产一定会迎来触底反弹，迎来一波迟到的「小阳春」。