[贷款利率表]居住往北，明星盘即将推出，哪些人需要做好准备？丨拆姐儿

没想到，”天台见”成了这届世界杯的最好注脚。

冷门迭起，应接不暇。

你觉得铁血德国会延续辉煌，结果第一场就跪了；你觉得没了小贝的英格兰早就没了看头，结果人家搞了个绝杀；本来还指望阿根廷力挽狂澜，结果发现离开了梅西整个都玩不转；没办了法忍不住想骂句国足，结果人家压根就没去。

天台挤不上去还能理解，但是买不对房子怎么说？

01：变化的眼光看郑州

郑州房产市场就这个样子，猛一看哪一块都有未来。

对于那些有点加成，只要不过房价平均数，貌似都是价值洼地。

而事实上，哪有这么多的洼地，如今的哪一个郑州的房价高地，不是从当初路人都不屑一顾的边边角熬出来的？

小到某一个项目，普罗旺世，东润泰和，瀚海晴宇；大到一个区域东区，高新和惠济莫不如此。不服气的可以查查这些项目和这些区域当初的售价。

所以说既然时间是最好的证明，那就应该用发展的眼光看郑州，看现在也要学会看未来。

拆姐儿看区域觉得有两个点很重要：环境和距离，二者必居其一；如果皆有，那再好不过。

环境好的，门槛能接受的绿博，惠济是最好的代表；距离的话没有必要拘泥于几环，只要跟郑州的建成区没有大规模的真空地带就可以。

所以今天，拆姐儿就在居住往北的大口号下，看看这个即将推出的明星盘二期低密度装修小高层，适合哪些人？

没错，今天探盘的目标就是曾经大北区的明星盘：和昌林与城。

02：项目实勘

给大家推荐优质项目或者说帮大家匹配合适的项目是我们一直在做的事情，而我们为了大家早做准备所以大多是提前剧透，毕竟有用才是最重要的。

和昌林与城位于惠济区天河路与绿源路交汇处向西300米，项目总占地978.9亩，总建筑面积约129万方。项目分3期开发，1期是5、6号地块的住宅用地开发，2期为8、9号地块，3期是商业地块开发。

就目前来说周边环境应该是最大的期待，我们都知道惠济区是郑州传统的低密度居住板块，6.4万亩天然林地+10万亩人工造林面积+60万亩的黄河湿地，所以被称为郑州的”绿肺”及”天然后花园”并不是没有原因的。

而且，据拆姐儿跑盘所知，这一项目距离郑州黄河国家湿地公园、索须河公园、古树苑公园都不远，而距离这项目最近的索须河公园，面积已经超过了70万方，目前经过改造环境给人的感觉十分惊艳。

我们过了项目一路往北走，就是黄河生态防护林带，长27公里，宽约1000米，我们没有专业的仪器测量，但是凭感觉空气确实十分清新，也是一个家人休闲娱乐的一个好去处。

说实话，拆姐儿始终认为郑州未来最大的问题，随着地铁线网的形成，将由出行转化为雾霾等环境问题。而出行问题你可以改变出行方式，但是环境问题想要完全避开，只能选择远离污染点，这也是拆姐儿认为远郊项目必须在环境上作出改进的原因，目前的环境改善型区域主要集中在绿博片区，龙子湖北片区和和昌林与城所在的惠济新区，也就是黄河大堤、江山路、大河路及石桥的围合区域。

没有已自然环境加持的改善项目，都是伪改善。而集中型环境改善又要优于独立的环境改善性项目，关于这一点，大家一定要切记。

1、房企品牌不是所有，但这是基础：

说项目，拆姐儿喜欢先说一下开发商。事实上，开发商对于一个项目的品质是起到决定性作用的，也是后期物业等管理上无能为力的部分。

和昌林与城的开发商和昌集团，成立于2007年，总部位于北京，过去两年都进入了中国房地产开发企业100强，算是一个品质不错的开发商。

而且和昌一直走的是全国化战略布局，以北京为中心，布局郑州、南京、杭州、武汉、苏州、合肥、深圳等重点城市，目前已经开发了全国17个城市的50多个项目。

而郑州作为和昌的重点布局城市，再加上郑州已升级为国家中心城市，政治经济文化地位稳步上升，已经开拓郑州市场超过10年的和昌，其实已经在郑州开发了和昌盛世城邦、怡丰森林湖、和昌湾景国际、和昌都汇广场等十多个项目，开发经验和产品也都可圈可点。

另外，林与城项目采用的是成立于2008年6月的新和昌物业，拥有国家一级资质的物业公司，在郑州的口碑不错。

2、一定程度上，项目规模也很重要：

有人说大社区有大社区的优势，小社区有效社区的特点，但是对于非市中心社区而言，拆姐儿依然更倾向于大社区，其主要原因有以下4点：

1、盘大，至少说明开发商实力不错，否则也玩不转；

2、一般业态比较丰富，户型也多，可供选择的余地比较大；

3、社区的配套速度比较快，商业，水电，交通，学校等等由于需求等原因会优先满足；

4、容易捡漏，后期增值比较有保障，因为对于大盘而言低开高走是最常见的选择。

和昌林与城作为近千亩的大社区，拆姐儿觉得优势还是比较明显的。不过，目前项目一期所剩房源不多，我们重点介绍一下即将推出的二期也就是2号院。

二期项目占地91.7亩，总建筑面积23万㎡（销售面积14.7万㎡），绿地率35%，建筑密度24%。项目东至天意街，南至绿源路，西至天山路，北至绿叶路，由10栋6层的花园叠墅和9栋20F的瞰景高层组成；地块容积率为2.5，低容积率加上40米的限高，舒适度还是不错的。

在这里，拆姐儿针对这个项目想说3个个人比较认可的点：

一是整个社区在规划理念方面，社区以中轴对称，社区中心景观及住宅间的景观共享空间打造上给人的视觉感比较好，中心有开阔的花园景观，居住感不错。再加上整个社区共设一主一次两个出入口，北侧绿叶路为主出入口，东侧天意街为次出入口。还引入了现代规划理念，通过人车分流体系，环形车行道及地面停车位的设置，最大化呈现社区中央景观。不理解的话可以看一下规划图，整体设计上合唱也确实用心了。

二是在建筑设计上现代大都会立面风格，个人很喜欢，在视觉上比较有层次感和过渡感。没办法，拆姐儿也是颜值派，外立面不好看好感度打折很严重。

三是在建筑品质上，三层中空玻璃和断桥彩铝虽然不算太出彩，但是加上双入户大堂设计和能让墙体更美观的铝模新工艺浇筑工艺的采用也算得上是比较用心了。再加上32米面宽的大门和部分类似于儿童游乐场和2个社区公共会客厅的设置，也算得上是颇为人性化了。

这些东西之前拆姐儿跟大家说过，这个东西并不是一定说值多少钱，而是开发商的一个态度问题，细节都不愿意做你还想着产品能有多出彩，真的很难。

3、下面我们说一下大家比较关心的户型：

林与城二期的产品主要是83-132 ㎡高层及137㎡叠墅产品，面积控制做的不错，基本上每户都有不小的面积赠送。

拆姐儿今天重点说一下高层产品。这几个户型设计给人的感觉蛮舒服的，连廊设计的户型主要考虑实用舒适，保证了所有户型都能达到南北通透，中间户南北均可采光通风。户型设计以舒适度为出发点，每户都有 1-2 个飘窗赠送，不容易。

此外，比较值得期待的是，这次和昌在林与城2期项目上做了全屋装修。

而且在这个基础上，项目还在还采用了新风除霾系统、地暖、指纹门禁密码锁、室外Wifi覆盖、视频车管系统、充电桩车位以及在儿童活动区提供直饮水，精装高层室内配置有净水器，点个赞。

4、下面说一下很多人关心的吃吃喝喝逛逛的商业配套问题：

和昌林与城距离占地面积85亩，规模约25万方的惠济万达广场直线3公里；鹏翔商业中心直线距离1.5公里；新开业的万科美景广场大概5公里。不算特别远，开车的话不是事儿，比较适合周末吃吃喝喝招待下朋友聚个餐。

向南8.5公里，有全球最大的家居购物中心宜家落户惠济区。目前已开工建设，预计年底竣工，距离项目大概15分钟车程，居家生活及购物非常方便，比较适合带小孩子没事儿了闲逛。

另外，项目自身有约182亩的商业用地，总建筑面积30万㎡，规划有大型购物中心、主题商业街等，不仅能够满足业主的日常生活需求，也是未来整个区域的商业中心，各种便利不需多说。

5、至于交通：

这个项目，很多人最担心的就是交通，但是我认为在这个问题上大家还是需要把眼光放的长远一点。

事实上，先看一下城市快速路，也就是我们说的四纵三横，四纵自西向东依次为中州大道、花园路、文化路、天河路–京广快速，三横依次是大河路、连霍高速及北三环，可快速畅达郑州市各个区域。到达火车站和郑州东站都挺便利的。

在地铁方面，地铁2号线的延长线距离该项目超过3公里，乘坐的话只能公交车转乘，最近没方便的站点就是古树苑站。至于3号线的话则距离该项目比较近，北起绿洲路，沿天河路向南，下长兴路，3号线目前已开工，规划的是2020年达到通车条件，个人觉得会是这个区域的一大利好。

同时，拆姐儿和蒹葭在周边逛了一圈，发现周边还有78、90、723、197等公交路线。不能跟市区比，但就目前的周边居住比来算的话，已经能够满足基本需求。

而且据拆姐儿所知，目前四环及大河路快速化工程已经启动，再加上3号线地铁在建，以及将在2018年开修的新龙路，整个北区的交通条件将得到不小的改善，在这一点上担心的话大可不必。

6、教育资源：

距离项目4公里，就是汇集了6所大学的北大学城，是个周末闲逛的不错去处。而中学则包括有郑州师范学院附属中学、郑州市第四中学、郑州市第七中学、郑州十二中、郑州市实验高级中学等。

但是这些都是次要的，最主要的还是集中在幼儿园和小学。这个时候，大社区的优势就体现出来了。整个社区规划有5所幼儿园，其中二期有一所，位于小区东南侧，从小区最北侧至幼儿园位置，步行仅3-5分钟，非常方便。幼儿园总建面约2000㎡，共6个班，基本能够满足业主需求。

同时社区还配建有两所公立小学，个人觉得也是一大亮点，完全能够满足业主家庭孩子的上学需求。

7、还有医疗资源，问的人多了也顺带介绍一下：

事实上郑州的医疗资源并不差，惠济区也有着众多非常优质的医疗资源，就和昌林与城项目来说，十分钟内，惠济区中医肿瘤医院、郑州市第三人民医院、郑州济仁中医院、惠济区人民医院都能到达，这一点不用担心。

综合而言，林与城项目的综合实力还会是比较好的，这一点主要体现在两个方面：

第一，别人有的，我都不错。比如医疗资源，教育资源，交通优势和品牌优势。

第二，别人没有，我也都有。比如环境，比如地铁，比如商业，比如对于装修和科技的应用，比如户型优化等。

总而言之，林与城并不是一个让人眼前一亮多么狂拽的项目，但是综合实力比较均衡，无论是刚需还是改善，拆姐儿觉得总能发现自己的需求点，和昌在这一点上确实进步不少。

03：郑州居，大不易。

有人说，目前郑州的刚需和刚改已经退无可退了：要么买不起，要么换不了。

刚改还好，能等，可是刚需怎么办？

之前拆姐儿说过刚需不用等也等不起，有人说我是托。直到最近，还有人在跟拆姐儿辩论，郑州的房价有没有跌？这个问题因为统计口径的问题暂且不说，直接给大家看两张图：

1、郑州上周开盘项目去化表：

2、郑州购房贷款利率表：

这些至少说明了两个问题，一个是目前市场的供需依然不平衡，长期来看郑州城市化的进程还很远；另一个是购房成本的变化，对于绝大数人来说即使房价没变化，其实购房成本也是在不断地攀升的。

回归正题，我们所服务的人群依旧是那些想买房子的人，而不是那些在思考房价是涨是跌的人，因为针对的人群不同，所以思考问题的角度也是大相径庭，所以我们的出发点始终就3个：

1、怎么买？需求哪些，现状如何，是否符合条件；

2、买哪里？哪些区域有机会，区域发展如何，有那些选择；

3、买哪个？结合自有条件，哪个楼盘能够尽可能多的满足需求。

没有完美的项目，只有最合适的选择。所以，别人口中的评论永远只是你做判断的一个参考，没有项目会一无是处，如果有，那也只能说明这个项目并不适合你。

04：写在最后

1、就目前的市场行情来说，郑州南北楼市的性价比正在发生转变。如果说南边的价格跟北边的价格相差三千以上，我会毫不犹豫的给刚需推荐南边，但是目前南三环以外的均价已经破万四，而北区的价格还没反应过来，这个时候，刚需刚改建议多关注北边。

2、地铁不是一切，但是对于刚需和刚改来说，这就是最好的赋能。可住，可租，可售在未来是判断一套房子价值的重要标志，而以地铁为主的交通网，将是未来衡量这一价值的重要标准。

3、环境，在未来将是越来越稀缺的资源。对于郑州等内陆城市来说，好的环境在未来将是重中之重。郑州不缺房子，郑州缺的是好房子，好房子所提供的就是居住功能以外的东西，未来，以绿地，水系等为主的大社区将成为主流。

4、抛开价格谈性价比就是耍流氓。林与城二期，虽然升级为了精装修，但是综合了装修和配套后的价格，拆姐儿依然认为值得我们持续关注。

5、买项目，要把时间点至少延后三到四年，只有这样，才能想象到一个区域的真实面目。林与城这个片区是我最看好的三个生态片区之一，其余的两个分别是龙子湖北和绿博，相较于这两个区域，和昌林与城所谓的惠济新区片区在价格和距离上，对于刚需和刚改们更为友善。

6、得房率高的精装小高层产品，市场还是很稀缺的。低密度精品社区，加上户型和产品的多样性，对于刚需和改善来说，都有不错的选择。只有有人愿意住，后期才可能存在保值增值的空间。

7、对于不少人问过的装修问题，拆姐儿想说两点。一是装修是大势所趋，减少了资源浪费。二是对于刚需和刚改类产品，也就是非豪宅类项目，装修成品房交付不仅免去了上班一族们装修的烦恼，而且装修后入住没有大型断断续续施工，可以尽快满足居住需求，也是一个不错的选择。

8、利率的变动，限购限贷等政策的不确定性，其实伤害最深的就是刚需。既然是刚需和刚改并没有与政策对抗的实力，与其愤愤不平期待政策改变有利于自己，不如看看哪个项目更适合自己。

9、和昌林与城不是一个完美无缺的项目。但是按照目前所释放的信息来看，依然是一个刚需和刚改，对环境有一定要求的家庭可以重点考虑的对象，毕竟综合实力和性价比都这么均衡出众的项目，错过一个少一个。