[怎样贷款]2020年1-4月中国房地产企业销售TOP100 ·观点月度指数

头部房企韧性凸显，TOP100房企4月同比下降6.6%

伴随着全国复工复产的有序推进，房企销售也在复苏，行业逐渐走出疫情阴霾。

观点指数发布的“2020年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，前四月TOP100房企实现总销售金额25992.9亿元，同比下降16.9%。

数据来源：观点指数整理

单月来看，TOP100房企销售数据继续回暖，4月录得总销售额为9193.1亿元，环比增长17.8%，同比下降6.6%，降幅较3月收窄7.3%。

榜单显示，1-4月，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额门槛值分别为578亿元、234.6亿元、138.6亿元和39.3亿元，相比去年同期对应的门槛值分别下降9.8%、22.2%、24.3%和34.2%。

观看榜单头部企业，TOP5的房企分别是恒大、碧桂园、万科、保利和融创。其中，恒大4月单月销售额650亿元，累计合约销售额到达2123.7亿元，继续蝉联榜单首位；碧桂园单月销售690亿元，以微弱差距位居第二；万科前4月累计销售1860亿元，基本已经追平去年同期水平，目前暂列第三名；而融创、保利则分别以1080亿以及958亿位列第四、五名。

权益销售方面，2020年1-4月TOP100房企实现总权益销售19135.4亿元，同比下降18.7%；平均权益比例为75.5%，比去年同期下降0.5个百分点。

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权益销售榜单显示，1-4月，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别为1209.0亿元、395.1亿元、165.3亿元、109.4亿元、30.7亿元，比去年同期分别下降10.9%、16.5%、27.3%、20.3%、22.9%。观看趋势线可以发现，疫情影响下，头部房企销售修复更快，凸显出很强的韧性。

销售面积方面，TOP100房企1-4月实现总销售面积19793.3万平方米，同比下降12.7%。4月单月，实现总销售面积7032.5万平方米，与去年同期基本持平。

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值得注意的是，TOP100房企4月销售均价为1.31万元/平方米，相对于2月呈现上升趋势，但比去年同期还是处于较低水平。

销售数据回暖，单月投资增速回正

国家统计局数据显示，2020年1-3月全国累计商品房销售额20365亿元，同比下降24.7%，其中住宅销售额下降22.8%，办公楼销售额下降36.8%，商业营业用房销售额下降39.8%；累计全国商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

3月单月，全国商品房销售金额与销售面积呈现V型反弹。其中，商品房实现销售金额12162亿，同比下降14.6%，前值为35.9%；商品房销售面积13503万平方米，同比下降14.1%，前值为39.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

值得注意的是，3月全国商品房销售均价为9007元/平方米，同比增长-0.5%，前值为6.6%。销售均价下降的主要原因，首先是临近一季度末市场行情遇冷，部分房企采取了以价换量的策略，降价促销，增加销售金额。

其次，由于一二线城市人口密集，流动性大，地方政府对疫情管控更严，复工复产速度滞后于三四线，使得市场上成交的三四线低单价产品比例增多，拉低了全国整体销售均价。

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新开工面积方面，1-3月房地产新开工面积28203万平方米，同比下降27.2%；3月单月房地产新开工面积为17833万平方米，同比下降10.4%，前值为44.9%。

住房和城乡建设部4月3日数据显示，全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率90%。由于施工现场复工，3月房地产新开工面积出现较大反弹，房企此前停滞的开发项目也逐渐进入正常开工状态。

但从一季度来看，新开工面积同比明显下降，这给房企土储转化带来一定压力，并对短期市场供给造成一定影响。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

房地产投资方面，2020年前3月房地产开发投资21963亿元，同比下滑7.7%，前值为16.3%，其中，住宅投资16015亿元，下降7.2%，降幅收窄8.8个百分点。

3月单月，房地产开发投资11848亿元，同比提升1.1%，前值为-16.3%。单月开发投资增速率先回正，体现出当前稳房地产开发投资政策的奏效。

前段时间，各地相继推出了利好政策，如适当下调贷款利率、允许延期或分期缴纳土地出让价款等，这在一定程度上加快了土地市场成交数量，拉动房地产开发投资回暖。

统计局数据显示，2020年1-3月，房地产开发企业土地购置面积1969万平方米，同比减少22.6%，但降幅比1-2月收窄6.7个百分点；土地成交价款977亿，同比减少18.1%，降幅收窄18.1个百分点。

3月单月，房地产开发企业土地购置面积877万平方米，同比减少12.2%；土地成交价款537亿，同比增长6.7%。政策利好以及土地回暖，拉动房地产投资触底回升。

楼市逐渐复苏，土地溢价上升明显

相比前三月，房企4月销售呈现震荡反弹的趋势。不过受疫情影响，依然大幅低于预期，公布的销售目标也普遍保守。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从上图可以看出，房企公布的销售目标大部分基于去年的实际销售额进行上调，但幅度不大。比如一向扩张迅速的融创，其管理层表示2020年最重要的任务是增加盈利，并基于目前的可售货值制定6000亿元销售目标，较去年实际销售额增幅为7.87%。

在土地市场上，房企拿地热度依旧，并且溢价率明显上升，超过20%的数量不少。

究其原因，一方面是多地先后推出了土地款延迟支付的政策；二是在严厉的政策调控下，为了激活土地市场需求，对冲疫情影响，各地先后推出了一定数量的优质地块。

可以看到，溢价率上涨较多的区域，出让土地的区位稀缺性、限价要求等都较疫情前有较大提升。在前期销售不及预期的情况下，房企反而加大了在土地市场的补仓力度，尤其是对于优质地块的争夺。

值得注意的是，目前土地市场的溢价率提升具有特殊性，大多发生在局部区域，并非是2019年同期的“量价齐升”。预计4月后，溢价率会呈现一定程度的回落。

除土地市场外，受疫情和全球经济预期影响，国内房企的海外债发行也渐入冰冻期。从下图可以看到，3月中下旬以来，监测范围的内地房地产企业，海外债发行数量仅为2笔，急剧下滑。

由于境外债到期收益率过高，导致发债成本加重。与此同时，随着境内债券利率不断下行、审批发行加速，中资房企发债融资纷纷转战国内市场，以提高账面现金的充裕度。

4月17日，中共中央政治局会议再次重申房住不炒，强调以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，稳健的货币政策要更加灵活适度，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

“引导利率下行”，目的在于降低居民杠杆率。从央行最近几次动作来看，比如1年期LPR下调20个基点至3.85% ，5年期以上降10个基点等，均在于通过引导贷款市场利率下行，有效降低购房成本，从而激发消费者的购房欲望。

在政策引导下，预计未来房价会处于一个符合市场预期的波动范围内，不会大起大落。

未来，政策的看点可能会更多集中在“因城施策”上。就目前形势而言，推动楼市复苏、企业复工等方面留给“因城施策”的空间依然很大。